弁護士法人賢人の相続問題解決ゼミ

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個人事業主のための相続税対策

不動産の整理

個人事業主の相続対策で注意しなければならないのは、給与所得者の場合と異なって自分で事業を行っているので、相続財産が現金や預金だけではなく、不動産、自社株式、生命保険など様々な資産によって構成され、しかもそれぞれが多額になりやすいという点です。とりわけ不動産の取扱いは重要です。

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相続税は不動産にもかかりますが、税として納めるのは原則として現金であり、不相当に高額の評価を受ける不動産を何の対策もなく放置していると、相続人が相続財産の中から納税資金を用意できず、自己資金を取り崩してやっと相続税を納めたなどということにもなりかねないからです。そこで、このような事態にならないよう、相続発生前から的確な相続税対策をしておく必要があるのです。

110713_0120045.png 不動産の整理のポイントとしては
①収入の少ない土地から処分する
②貸宅地は早めに処分する
③未利用の土地や遊休地の有効利用

が挙げられます。

松本ゼミのここがポイント!

① 収入の少ない土地の処分

まず、①は処分するなら収入の高い土地ではないかと疑問に思われる方もいらっしゃるかも知れませんが、相続発生時に処分に困るのは収入の少ない土地なのです。このような使い勝手の悪い土地でしかも評価額が高いと納税資金を用意するうえで相続人の過度の負担となってしまいます。このような土地については相続発生前に処分しておいた方が賢いやり方です。

② 貸宅地の処分

次に②についても、処分を検討すべきでしょう。なぜなら、貸宅地の場合、借地権者と買取りを交渉することになると思いますが、相続発生後に、納税資金を捻出するために借地権者に底地を購入して欲しいと交渉しても、時価での売却は困難であることが多く、時価の半額でしか売れなかった、などということにもなりかねません。

このような不動産もしかるべき時期に処分しておくことが望ましいのです。

③ 未利用地や遊休土地の有効利用

さらに③に関して言えば、未利用の土地や遊休地は、路線価をもとにした更地の評価となりますが、その土地にマンションやアパートなどの賃貸用建物を建築して賃貸すると、更地の評価から一定割合を控除した貸家建付地となり、さらに小規模宅地の評価減の特例を受ければ、節税効果が生じます。

建物の相続評価額は、建築価格よりも低く評価されるので、その点の節税効果も大きなものです。従って、採算については慎重に検討する必要がありますが、賃貸用アパートの建設等有効利用を検討した方がよろしいでしょう。

なお居住用の建物を建て替えて、賃貸併用住宅を作る場合、平成22年税制改正を踏まえて慎重に検討する必要があります。この改正で小規模宅地の評価減についても制度が改められ、一棟の建物の内に特定居住用部分とそれ以外の部分がある場合、それぞれの用途ごとに適用要件を判定することになりました(改正前においては、その他の部分もすべて含めて80%評価減をすることができた)。

このため、居住用の建物を建て替えて、賃貸併用住宅を作るメリットが1つなくなっていますので注意が必要です。 

 

相続税対策に関してさらに詳しく知りたい方はこちら↓↓

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