弁護士法人賢人の相続問題解決ゼミ

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  • (相続不動産の評価)亡くなった父が所有をしていた不動産をどのように評価し、分割をするか?

亡くなった父が所有をしていた不動産をどのように評価し、分割をするか?

 

【ご質問】

亡くなった父親の財産を子である私と弟の二人で相続をすることになりましたが、父親の財産はほぼ不動産のみでした。 

父と同居をしていた私はその不動産を相続し、弟がいくらかの現金を相続する形で手続きが済むはずでしたが、弟は「兄の財産に比べ、相続額が少なすぎる」と主張をしてきました。

このような場合、所有している不動産をどのように評価し、分割すれば良いのでしょうか?


【回答】

今回のように財産、相続財産自体が不動産を中心に構成されているような場合の遺産分割に関しては、そもそも不動産をどうやって評価するのかが問題になることが多くございます。

 

ポイントは3点ございまして、①そもそも不動産の評価というのは色々ある訳ですが、どんな種類があるのでしょうかというお話と、②遺産分割において一番重視されるのは何かというお話、③実務上はもうちょっと簡易なやり方していますよ、というお話をご紹介していきたいと思います。


まず、不動産の評価としましては実勢価格(いわゆる時価)の他に、例えば公示価格とか、固定資産評価価格、税務上の物差しである財産評価基本通達というものに従った価格の計算結果など、色々なものが入り乱れています。

 

よくご相談の際に、相談者がおっしゃるのは「どれが一番正しいやり方なんですか?」ということですが、それぞれ目的があって評価している訳ですから、どれが正しいということではないのですけれど、少なくとも「遺産分割で重要なのはどれですか?一番ベースになるのはどれですか?」というご質問であれば、被相続人がお亡くなりになった時点での時価(実勢価格)です、というお話になる訳でございます。


但し、この時価の概念につきましては、ボタンを押せばポッと時価が出るような形ではなくて、不動産鑑定士さんに評価をお願いして出してもらうことになる訳です。

「だったら、不動産鑑定士さんにお願いすればいいじゃないか。」ということになるのですが、不動産鑑定士さんにお願いする場合でも、やはり金額に開きが出る場合もございますし、ある程度、幅のある形で出てきます。

 

それから、何よりやはり鑑定費用がかかってしまいますので、それ以外の評価の物差しを使うこともあります。実務上は、相続人同士、皆さんが合意されるのであれば、固定資産評価額でも良いし、財産評価基本通達の価格でも良いし、いうことでやっています。不動産の評価そのものにはあまり争いがなく、その割り方が問題のケースではこういった簡易のやり方ができる場合がありますので、検討してみてはいかがでしょうか。


もっとも、遺産分割協議をしている中で「この不動産の評価額、どれにしましょうか」ということが問題になった場合に、「どの価格を使いますか」という問題が生じるのですが、どの価格で相続人同士が合意するかについては、それぞれ有利・不利が生じることがあります。この判断は大変難しいので、そういったことについてお悩みの方は一度、弁護士にご相談されてみてはいかがでしょうか?

 

 

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その他の動画はこちらからご覧ください。

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